房屋打“内循环”官司亲人反目成仇

　　法制与新闻

　　-庭审现场-

　　离婚父母赠与女儿房屋，父亲以房款冲抵女儿教育费又将房屋从女儿手中“购”回，母亲便以父女恶意买卖房屋为由讨还，从而因房屋“内循环”引发四场纠纷。2010年5月13日，此案经江苏省南通市两级法院审理后终于有了答案。

　　房屋打“内循环”官司亲人反目成仇

　　离婚赠女房屋父亲“巧妙”回购

　　现年44岁的郑卫国是江苏省南通市的一名公务员，他与43岁的秦玉怡原是夫妻。21岁的郑婷婷是他们的婚生女儿，现为江苏省南京市一所名牌大学的在校学生，与父亲郑卫国共同生活。

　　2003年11月26日，由于夫妻感情破裂，秦玉怡与郑卫国协议离婚。离婚时双方约定：双方共有的面积为130多平方米的一套住房及面积为6.31平方米的车库原由双方和女儿郑婷婷共同居住，现双方自愿将各自50%的产权无偿赠送给女儿。由此该房屋和车库的产权人变更为郑婷婷，郑婷婷如行使房屋所有权，必须经得秦玉怡同意。协议还约定：秦玉怡未再婚之前仍有权居住在房屋之内，郑卫国离婚后不得进入该幢房屋。秦玉怡与郑卫国对车库拥有共同使用权。此外，离婚协议还对双方间其他事项作出了相关约定。

　　2007年7月13日，在缴纳了房屋产权变更的契税后，郑卫国向南通市房产管理局产权监理处申请办理了产权登记手续，将自己名下的共有房屋变更到了郑婷婷的名下，成为女儿的个人财产。

　　同年7月17日，郑卫国又与女儿郑婷婷订立了房屋买卖及车库买卖合同各一份，合同约定：郑婷婷将其所有的房屋及车库出卖给郑卫国，其中房屋买卖价款为32.6万余元，车库买卖价款为5千元，房屋、车库交付及付款时间均为7月18日。合同订立后，郑卫国即缴纳了契税并办理了房屋变更登记，将房屋及车库又变更到了自己名下，成为了郑卫国的个人财产。

　　父母较量争房女儿倒戈助母

　　2007年国庆长假期间，郑婷婷从学校回到南通看望父母。在与女儿的闲谈中，秦玉怡才得知离婚时赠与女儿的房屋已被女儿卖给了前夫郑卫国，房屋产权也已变更到郑卫国的名下。当秦玉怡听女儿说其实际上并未拿到房屋买卖的价款后更是气愤不已，认为这是郑卫国设下的圈套，骗走了女儿的房屋，她立即找到郑卫国进行责问，要求郑卫国退还房屋。郑卫国则以他与女儿是合法的房屋买卖为由，对秦玉怡的责问予以反驳，对于退还房屋的要求更是断然拒绝。

　　2008年2月，在经过多次交涉无果后，无奈之下，秦玉怡来到南通市崇川区人民法院，一纸诉状将前夫郑卫国与女儿郑婷婷一同推上了被告席。

　　秦玉怡诉称：本人与郑卫国曾是夫妻，郑婷婷是双方婚生女。2003年11月26日，本人与郑卫国订立离婚协议，约定：双方共有的房屋赠送给郑婷婷，郑婷婷如行使房屋所有权，必须经得秦玉怡同意，秦玉怡未再婚之前仍有权居住在上述房屋内。2007年7月13日，郑卫国及郑婷婷未征得本人同意，将涉案房屋的产权人由郑卫国变更为郑婷婷。7月17日，郑卫国又欺骗、胁迫郑婷婷签订了一份虚假的房屋买卖合同，又将产权人由郑婷婷变更为郑卫国。郑卫国与郑婷婷买卖房屋的成交价远远低于评估价格，更低于市场价格，即使这样，郑婷婷也没有从郑卫国处拿到一分钱。郑婷婷对与郑卫国虚假买卖房屋的情况予以确认，并明确表示希望要回涉案房屋产权。郑卫国及郑婷婷的行为已严重侵害了本人的合法权益，本人要求确认郑卫国及郑婷婷于2007年7月17日签订的房屋买卖合同无效。

　　对此，郑卫国辩称：2006年10月，秦玉怡同意将房产过户至郑婷婷名下，但因郑婷婷在南京上学故一直没有办理过户手续。郑卫国与郑婷婷订立的房屋买卖合同是合法有效的，价格也是经过专门机构评估的，遂请求法院驳回秦玉怡的诉讼请求。此外，郑卫国还主张其已向郑婷婷支付了购房价款，但未能就其主张向法院举证证明。

　　在法庭上，郑婷婷说：“卖房子不是我真实意思表示，房屋买卖需母亲秦玉怡同意才能进行，希望能要回房屋产权。”至于为什么将父母赠与的房屋又卖给父亲郑卫国，郑婷婷说：“我知道房屋的买卖需经母亲秦玉怡同意，但考虑到我与父亲郑卫国共同生活，我上学需要用钱，担心父亲在经济上不给予支持，被迫同意与父亲订立虚假房屋买卖合同，我其实并未拿到房屋买卖的价款。”

　　女儿一边倒的供词令郑卫国处于极为不利的地位。对于女儿的说法，郑卫国表现得很委屈。他说：“女儿郑婷婷受迫签约与事实不符。女儿将房产过户给自己，真实目的是想以房产贷款来进行投资以维护女儿的利益。当时，我父亲，也就是女儿的爷爷所在企业有集资的途径，回报好。我和父亲考虑到以后生活保障，就想以该套住房的贷款来投资。因女儿是学生不便贷款，故只能先将房屋过户给我。经过与女儿商议，女儿同意并专程从学校赶回签约，根本不存在胁迫。我取得房产后贷款30万元，通过这种保值增值的方式更好地保障了女儿的生活学习费用。女儿现在是大学二年级，每年要为女儿支出学习费用3万多元，第四年有国外大学的课程学业和实习，更需要几十万元的巨额费用，这些均不是我的抚育义务，所以我通过这种分期分批给付女儿款项的形式来体现合同的平等性及支付合同对价的行为，不为法律所禁止。另外，女儿当时通过受赠取得房产并不是房产的全部价值，尚有房屋贷款以及对外欠债10余万元，这些都是由我代为偿还的。因此，我取得的房产，实际支付或必须支付的远远超过房产价值的对价，并且是不求回报的，女儿对此过程和目的完全清楚，合同都是女儿亲笔所写，没有任何受胁迫的意思。况且，在2007年2月17日，我与女儿另签订过一份补充协议，主要内容是我承担女儿大学期间的所有费用，女儿将受赠房产回馈给我，更表明女儿对房产过户是自愿的，没有损害到女儿的利益，女儿所称被迫签约没有依据。”

　　女售房“被自愿”买卖被判无效

　　崇川区人民法院经审理后认为，秦玉怡与郑卫国离婚时订立协议约定，双方将共有的房屋赠送给郑婷婷，郑婷婷如行使房屋所有权，必须经得秦玉怡同意。该协议系秦玉怡与郑卫国的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，协议合法有效，秦玉怡与郑卫国依法应受该协议的约束。郑婷婷明确表示其知道上述约定，其在接受赠与，将涉案房屋过户至其名下时亦未表示拒绝，视为其同意上述约定内容，该约定亦对郑婷婷具有约束力，即在郑婷婷接受赠与，取得涉案房屋的所有权后，如行使房屋所有权，必须经得秦玉怡同意。2007年7月17日，郑婷婷在未经秦玉怡同意的情况下，与郑卫国订立了房屋买卖合同，将涉案房屋过户至郑卫国名下。因郑婷婷与郑卫国共同生活，其尚在求学中，在经济上需要郑卫国支持，所以郑卫国处于优势地位，郑婷婷主张订立房屋买卖合同不是其真实意思表示，可以使人相信。房屋买卖合同订立以及郑卫国取得涉案房屋的所有权后，无证据证明郑卫国按合同约定向郑婷婷支付了购房款项，更可确定与郑卫国订立的房屋买卖合同不是郑婷婷的真实意思表示。虽郑婷婷与郑卫国订立房屋买卖合同不是其真实意思表示，但相对于秦玉怡来说，郑婷婷明知其行使所有权须经秦玉怡的同意，却仍不经秦玉怡同意任意为之，其恶意是明显的。两被告恶意串通，订立房屋买卖合同，损害了秦玉怡的合法利益，秦玉怡要求确认该房屋买卖合同无效，符合法律规定，法院予以支持。

　　2008年5月30日，崇川区人民法院依照法律的有关规定，作出一审判决，判决郑卫国与郑婷婷于2007年7月17日就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效。

　　一审宣判后，郑卫国不服，向南通市中级人民法院提起上诉。

　　在二审中，郑卫国提供了2007年2月17日其与郑婷婷签订的一份《补充协议》，该协议证明郑婷婷是为了顺利完成学业才将房产过户给郑卫国的。

　　秦玉怡认为，该协议不能作为新证据，同时并不能说明郑婷婷是自愿的，而且房产的转让应当征得秦玉怡的同意。

　　郑婷婷则称，该协议签名是其所签，但内容其没有看到过，也不记得该协议是在何种情况下签的，何时签的。

　　南通市中级人民法院经审理后认为，秦玉怡与郑卫国离婚时订立的离婚协议约定，双方将共有的房屋赠与郑婷婷。此后郑婷婷将涉案房屋过户至其名下，应认为其愿意接受赠与，因此，该上述协议对秦玉怡、郑卫国、郑婷婷均具有约束力。根据该离婚协议约定，郑婷婷如行使讼争房屋所有权，必须经秦玉怡的同意，且秦玉怡再婚之前仍有权居住在讼争房屋内。但是，2007年7月17日郑婷婷与郑卫国之间的房屋买卖合同约定郑婷婷将讼争房屋卖给郑卫国，由于该合同未经秦玉怡同意，且秦玉怡再婚之前因其有使用权，秦玉怡对此房屋还有优先购买权。因此，郑婷婷与郑卫国订立房屋买卖合同时，郑婷婷对房屋享有的是受到限制的处分权，而郑卫国对此是明知的，故应认定双方是恶意串通，损害了秦玉怡的合法权益，秦玉怡要求确认上述房屋买卖合同无效，符合法律规定，应予支持。郑卫国上诉请求不能成立，法院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。

　　2008年8月11日，南通市中级人民法院依据法律的规定，作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

　　房屋的权属关系确定后，却因为秦玉怡在诉讼中遗漏了对车库权属关系确认的主张，双方为车库的归属又发生了纠纷。为此，秦玉怡再次走上法庭，就车库权属关系，与女儿、前夫打了两场同样的官司。

　　2010年2月5日和2010年5月13日，崇川区人民法院和南通市中级人民法院分别作出判决，判决确认郑卫国与郑婷婷签订的车库买卖协议同样无效。

　　至此，这起因房屋“内循环”引发的纠纷案，终于尘埃落定。

　　(文中人名系化名)E