夫妻一方卖房能否算数？

　　【案件回顾】

　　林女士和章先生是一对夫妻，拥有一套房产证为夫妻联名的房子。由于夫妻俩搬了新家，章先生就想把原来的房产出售，于是委托中介机构卖房。一位程先生看中了这套房子，通过中介机构和章先生商谈，结果章先生同意以150万元的价格把房子卖给程先生。于是在中介的主持下，两人初步签订了二手房交易买卖合同，章先生和程先生在合同上都签了名，程先生交了５万元的定金给中介。在此过程中，林女士均没来现场。对此，程先生想，虽然房产证上写的两个人的名字，但章先生和林女士是夫妻，应该只要章先生同意了就好，也没太在意。实际上，林女士对丈夫卖房子的事情很不支持，双方一直在争执，夫妻俩意见无法统一。因此，林女士迟迟没有和章先生一起配合程先生去办过户手续。

　　后来，楼价回暖的趋势已很明朗，这套房子的在市面上的价格已到180万元。面对大好形势，章先生认为原来出售的价格太低了，房子不卖了。夫妻俩一起找到程先生，程先生当然不同意，要求按原来签订的合同来办。这时，章先生指出：“房产证是夫妻俩联名的，合同只有一个人的签名，不算数。”中介也表示，双方产生纠纷，５万元定金暂不退，等问题解决后再退。程先生既没买到房又没收回定金，只好找律师咨询。

　　【法律分析】

　　由于房产证上登记的是林女士和章先生的名字，可以得知房屋为共有财产，而且由于林女士和章先生的夫妻关系，可以得知这种共有属于共同共有而非按份共有。共同共有人对共有财产享有权利、承担义务，处分共有财产必须经全体共有人一致同意，否则视为无效。另外，《婚姻法》于2001年4月28日修订，现行《婚姻法》规定：夫妻一方婚前所取得的财产，在双方无特别约定的情况下,归取得财产的一方个人所有。婚姻存续期间取得的财产，没有特别约定的，归夫妻双方共同共有。所以即使房产证上只写了夫妻一方的名字，但房屋是在夫妻存续关系期间内取得的，该房屋仍然属于夫妻共同财产，需要夫妻一致同意并在合同上签字才能有效处分。

　　【法律服务】

　　根据《民通意见》第89条的规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，章先生在未征得林女士同意的情况下与程先生签订合同，属于无效法律行为，合同为无效合同。程先生明知房产证上写着两个人的名字，过户手续也还未办理，当然不能主张自己善意更不能凭无效合同取得所有权。不过，至于定金，中介公司应当退还程先生。这里，本律师提醒大家，买房者在买房时首先要确定房屋的实际产权情况，可委托律师到相关部门查阅房屋信息资料，了解该房屋是否已抵押、是否多人共同拥有等。如果房产是多人共有的，签有关合同时，一定要共有人都签名同意，否则会导致合同无效，损害买方利益。

　　备注：陈志群律师提示上海公众，对本案情况的处理，上海高院有指导文件，并非全部未经过配偶方同意的交易都是无效的，如只有夫妻一方的产权登记，则认为买卖合同是有效的。