商品房永久产权若干问题的思考

　　如今，福利分房的大幕已经落下，货币分房政策正在加紧出台，公民个人购买商品房已成为一个必然的趋势。但当公民购买了商品房拿到商品房产权证书时，他是否就真的对该套商品房享有了永久产权？这是在当前住房制度改革中每一个公民所关心的问题。本文试根据我国现行有关房地产产权的法律规定，对商品房永久产权问题进行探讨。

　　一、我国房地产制度改革及相关的主要法律规定

　　土地是财富之母，以土地为基础的房地产是人类最重要的财富之一。80年代后期，我国开始进行城市房地产制度改革。1987年下半年，深圳特区率先试行了土地使用权有偿出让，其后，福州、海口、广州、厦门、上海等城市参照深圳模式，在土地发展、使用中导入市场机制。1988年4月，在第九届全国人民代表大会上对中有关土地使用的条款进行了修改，明确规定土地使用权可以依法转让。随后，《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）也作了相应的修改。1990年5月，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称暂行条例），这一系列法律的出台，不但规范了土地使用权转移的形式和原则，也促进了我国房地产业的快速发展。

　　二、我国现行的房地产产权

　　房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。我国目前有法律依据的房地产产权包括国家土地所有权、国家土地使用权及房屋所有权。《宪法》规定：城市市区的土地属于国家所有。这表明国家是国有土地所有权的统一和唯一主体，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，但土地使用权可以依法转让。它是现阶段我国唯一可作为流通物的土地权利。根据权利取得和效力的不同，国有土地使用权分为出让土地使用权，划拨土地使用权和城镇私房用地使用权。房屋所有权是房屋所有人在法律规定的范围内对其所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。一般分为国有房屋所有权、法人房屋所有权和公民个人房屋所有权。其中公民个人房屋所有权是一种最纯粹、最商品化的所有权。但由于我国房地产市场尚不健全，公民个人因获得房产所有权的来源和代价不同，因此其权利的内容和效力亦不尽相同。如城镇私房所有权、自建（购）公助住宅所有权、商品房所有权等。

　　三、商品房所有权的性质

　　商品房产权是指商品房所有人在法律规定的范围内独占性地支配其所有财产的权利。商品房所有人可以对其所拥有的房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，并可以排除他人对其财产违背意志的干涉。它是一种最充分、最完整的财产权或物权。但由于我国目前的商品房一般建于出让土地上，因此其所有权受以下有关法律和出让合同的限制。

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