二手房产买卖税费计算

　　个人二手房交易需要缴纳的税主要涉及契税、营业税、个人所得税、土地增值税和印花税等5种税。

　　卖房需缴纳的税有：营业税、个人所得税、土地增值税和印花税等

　　营业税：普通住房的标准是：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，三项条件缺一不可。

　　依据普通住房标准，营业税优惠政策的具体规定为：2006年6月1日以后，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，免征营业税(含城建税、教育费附加);个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售，按其销售价格减除原购进价格后的余额征收营业税(含城建税、教育费附加)。

　　个人所得税：市民个人出售自有住房取得的收入，属于“财产转让所得”，因此应按规定缴纳个人所得税，适用税率为20%。卖房人缴纳个人所得税时，涉及的税收优惠政策与过去一样，没有新变化，仍为三个：

　　第一个税收优惠政策是，个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。卖房人可以拿着房地产管理部门提供的有关证明，到主管税务机关办理免征手续。

　　第二个税收优惠政策是有关换购住房的，即出售自有住房前后一年内按市场价格再购房的，其出售原有住房应缴纳的个人所得税，可以视新购房的价值进行全部或部分免税。

　　具体为：个人出售自有住房前一年内购买了新住房的，如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额，那么，现住房销售时应缴纳的个人所得税可以享受免征的税收优惠政策;如果新购房的金额小于现住房销售额，则可以按照购房金额占现住房销售额的比例，享受减征同比例个人所得税的税收优惠政策。

　　第三个税收优惠政策是个人出售已购公房适用的。个人出售已购公房，应纳税所得额的计算方法是，个人出售已购公房售房款，减去住房面积的经济适用住房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。优惠体现在，其中属于被减项的经济适用住房价格，是按每建筑平方米4000元计算的，而实际上许多人从单位购买的公有住房价都低于这个标准。

　　印花税：卖房要缴的第三种税是凭证税性质的印花税。交易双方签订的房屋买卖合同属于“产权转移书据”，适用的印花税税率为0.05%。

　　土地增值税：如果卖的是居住不满五年的非普通住房，还要缴纳土地增值税。

　　具体规定是：居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税;居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

　　买房需缴纳的税：契税、印花税等，印花税 缴纳标准与卖房者一样。

　　契税：如果要购买的房屋是符合新标准的普通住房，就能享受在3%的税率基础上减半征收契税的优惠政策，即按1.5%的税率缴纳契税。